نکات لازم در مورد خرید و فروش ملک مشاع
ملک مشاع امروزه به عنوان یکی از دغدغه های بسیاری از افراد به شمار رفته که این موضوع اکثرا در بحث معامله آن ملک مطرح می شود. ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چندین مالک در آن از سهم های متفاوتی برخوردار هستند که البته سهم مالکان در این ملک ها به صورت دقیق مشخص نمی باشد. به همین جهت در هنگام خرید و فروش ملک مشاع به علت مشخص نبودن سهم هر فرد شرایط معامله کمی خاص خواهد بود که باید مواردی را در آن رعایت نمود. خرید و فروش ملک مشاع به علت وجود چندین مالک در ملک مورد نظر کمی نسبت به معاملات غیرمشاع پیچیده تر خواهد بود. به همین جهت در هنگام معامله ملک مشاع باید بسیار دقت نمود. در این مطلب ما می خواهیم به صورت کلی به بررسی ابعاد مختلف خرید و فروش املاک مشاع بپردازیم که پیشنهاد می کنیم تا انتها همراه ما باشید.
ملک مشاع
ملک مشاع یعنی چه؟
واژه مشاع در لغت نامه به معنای شراکت بوده و مشاع در برابر "مفروز" به معنی جداکردن می باشد که این موضوع در بحث ملک به معنای این است که حدود مالکیت، مالکان از یک ملک مشخص گردیده باشد. به عبارت ساده تر هنگامی که چندین نفر در یک ملک با یکدیگر سهیم باشند سند در نظر گرفته شده برای این ملک، مشاع نام خواهد داشت. اما هنگامی که چندین نفر در یک ملک سهیم باشند و سند ملک میان آن ها تقسیم شده و به اشتراک گذاشته شود این سند به عنوان سند مشاع نام خواهد گرفت. این موضوع را به خاطر بسپارید که در مواقعی که سند ملک مورد نظر از حالت سند مشاع برخوردار باشد، تمامی بخش های ملک مربوطه به تمامی شرکا تعلق خواهد داشت. یعنی این که به نحوی همه افراد مالک اصلی تمام قسمت های ملک مورد نظر بوده که البته معامله این ملک مشاع کمی نیاز به توجه دقیق تر خواهد داشت. در برخی از موارد احتمال دارد که سهم مالکان ملک با یکدیگر برابر بوده و یا تفاوت داشته باشد. به عنوان نمونه هنگامی که دو نفر مالکیت یک زمین مشاعی را در دست داشته باشند و یکی از آن ها صاحب دو دانگ از زمین بوده و نفر دیگری صاحب چهار دانگ، سهمی که نفر اول دارد نصف سهم نفر دوم خواهد بود. اما در هر صورت این دو نفر مالک ملک مشاع هستند و هیچ یک از آن ها نمی تواند به صورت دلخواه قسمتی از زمین را جدا کرده و هر طور که می خواهد از آن استفاده نماید.
تقسیم مال مشاعی به چه صورت انجام می شود؟
تقسیم بندی مال مشاعی به سه صورت امکان پذیر خواهد بود که این سه روش عبارتند از:
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد
تقسیم به افراز چگونه انجام می گیرد؟
واژه افراز در لغت به معنای جدا نمود سهم هر یک از شرکا از ملک مشاع مربوطه می باشد که این امر می تواند به صورت توافقی انجام شود یا این که به صورت تراضی یا با اجبار به وسیله دادگاه صورت گیرد. در ملک مشاع امکان رهایی از حالت شراکت برای هر کدام از شرکا وجود خواهد داشت. به این صورت که هر یک از شرکا می تواند با ثبت و ارائه درخواست افراز و تقسیم به مراجع مربوطه سهم خود را از ملک مشاع دریافت نماید. تنها در صورت وجود ممنوعیت و یا وجود قرارداد در ملک مورد نظر امکان تقسیم آن وجود نخواهد داشت. به همین جهت در تقسیم به افراز ملک مشاع :
- به هر شخص برابر با سهم خودش خواهد رسید.
- نیازی به هیچگونه ارزیابی و گذاشتن قیمت بر روی مال نخواهد بود.
ملک مشاع
مشاهده و خرید ویلا در شمال
تقسیم به تعدیل چگونه انجام می شود؟
در مواقعی که برخی از اجزای ملک یا مال مشاعی از نظر ارزش و قیمت از حالت یکسانی برخوردار نباشند به عنوان مثال در یک ملک قسمت نزدیک به اتوبان آن از میزان ارزش بیشتری نسبت به سایر نقاط برخوردار خواهد بود. به همین منظور در تقسیم به تعدیل کارشناس مربوطه برای محاسبه مبنا را بر پایه مساحت ملک قرار نداده و بلکه ارزش ملک مورد نظر تاثیر گذار در مساحت ملک خواهد بود. به عبارت ساده تر یعنی این که بخش هایی از ملک را که از قیمت کمتری برخوردار است از نظر مساحت وسیع تر در نظر می گیرند تا از لحاظ ارزش و قیمت، هر سهم به درستی میان شرکا تقسیم شود. به طور کلی شرایط و مزایای انجام روش تقسیم به تعدیل به صورت موارد زیر خواهد بود.
- در روش تقسیم به تعدیل به هر یک از شرکا به میزان معادل سهم آن ها نخواهد رسید و این امکان وجود دارد که مساحت بیشتر یا کمتر از ملک مورد نظر به هر یک از شرکا تعلق بگیرد.
- تمامی شرکا از نظر ارزش سهم، از حق مساوی برخوردار می شوند.
- یکی از موارد لزوم برای انجام روش تقسیم به تعدیل، ارزش و قیمت گذاری مال مشاعی مورد نظر می باشد.
تقسیم به رد چگونه انجام می گیرد؟
در روش تقسیم به رد امکان کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاعی مورد نظر برای برقراری توازن بین سهم ها وجود نخواهد داشت. در بسیاری از موارد برای این که تعادل میان سهم ها برقرار شود باید وجهی یا مالی را از خارج به تعدادی از سهم ها اضافه نمود تا با این کار به کسی که از سهم کمتری در تقسیم برخوردار شده کمک شود. این موضوع به این صورت خواهد بود که با پرداخت وجه اضافی مشخص به فردی که از سهم کمتری برخوردار شده باعث می شود تا ارزش سهام وی با سایر سهام ها برابر گردد. به همین جهت شرایط و مزایای روش تقسیم به رد به صورت موارد زیر خواهند بود.
- در این روش تقسیم احتمال این که هر یک از شرکا از مال مشترک سهمی نبرند وجود دارد.
- در این روش تقسیم شرکا معادل سهم خود را دریافت نخواهند کرد.
- یکی از موارد لزوم برای استفاده از تقسیم به رد، ارزش گذاری بر روی مال مشاعی مورد نظر می باشد.
هنگامی که برای تقسیم یک ملک مشاع امکان استفاده از روش های عنوان شده برای رهاسازی سهام وجود نداشته باشد تنها راهی که می توان برای این منظور استفاده نمود درخواست فروش ملک مشاع از مراجع مربوطه می باشد.
ملک مشاع
فروش املاک مشاع
یکی از نکاتی که باید در مورد فروش ملک مشاع بدانید این است که فروش این گونه املاک به علت این که از تعداد مالکان زیادی برخوردار بوده ممکن است کمی پیچیده و دشوار باشد. فروش ملک مشاع در برابر ملک غیرمشاع معمولا با افت قیمت روبرو خواهد شد. همچنین از آنجا که این گونه املاک از تعداد مالکان زیادی برخوردار بوده هیچ یک از مالکان نمی توانند بدون اجازه سایر مالکان اقدام به فروش سهم خود یا اجاره دادن ملک مورد نظر نمایند. به همین منظور تمام مالکان تصمیم می گیرند تا به وضعیت ملک مشاع در این حالت پایان داده و نسبت به خارج کردن ملک مورد نظر از حالت مشاع اقدام نمایند.
قوانین موجود برای افراز و فروش ملک مشاع
برای پایان دادن به وضعیت مالکیت ملک مشاع باید مواردی مانند نوع و ماهیت ملک را مورد توجه قرار داد. به این علت که در قوانین کشور نسبت به نوع و ماهیت ملک احکام و موارد خاصی در نظر گرفته شده که این موضوع باعث پیچیدگی آن شده است. به همین منظور در صورتی که شرکا بتوانند برای تقسیم با یکدیگر به توافق برسند امکان تقسیم بندی ملک مشاع بر اساس توافقات صورت گرفته وجود خواهد داشت. همانطور که پیش تر عنوان کردیم واژه مشاع در برابر واژه ی مفروز بوده و هنگام که یک مال مشاع بر اساس توافقات شرکا تقسیم بندی شود به عبارتی دیگر افراز گردیده است. در این موقع سهم هر شریک از دیگری جدا شده و هرکس می تواند به صورت مستقل از سهم خود استفاده نماید. فروش و افراز بخشی از ملک مشاع از نظر قانون کشور باید بر اساس شرایطی انجام شود که تمامی مالکان باید آن را رعایت نمایند. این شرایط عبارتند از:
- هرگونه تصمیم برای تقسیم و فروش ملک مشاع باید در حضور و رضایت کامل تمامی مالکان انجام پذیرد. همچنین اگر یکی از مالکان به سن قانونی نرسیده باشد یا از سلامت عقلی مناسبی برخوردار نباشد و همچنین اگر برحسب شرایطی غایب باشد، جهت فروش ملک یا مال مورد نظر نیاز است تا دادگاه مربوطه نسبت به آن رای دهد.
- در مواقعی که شرکا به دلایلی در مورد شراکت خود یا تقسیم ملک مورد نظر به تفاهم نرسند نیاز است تا نسبت به خارج کردن ملک مورد نظر از حالت مشاع اقدام نمایند و هریک از آن ها سهم خود را به صورت جداگانه مشخص کند. برای این منظور نیاز است تا تمامی مالکان در خصوص مفروز نمودن ملک مورد نظر به توافق برسند.
ملک مشاع
چگونه باید برای افراز ملک مشاع اقدام نمود؟
هنگامی که به دلایلی شرکا در مورد ملک مشاع دچار مشکل شوند هر کدام از شرکا می توانند برای تقسیم ملک و دریافت سهم خود به صورت قانونی اقدام نمایند. مرجع رسیدگی به این موضوع بستگی به وضعیت ثبت شده ملک مورد نظر خواهد داشت. اگر ملک مورد نظر به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی کشور ثبت نشده باشد مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به این موضوع دادگاه محل ملک مشاع می باشد. در صورتی که سند ملک مورد نظر به صورت رسمی در دفاتر املاک ثبت گردیده باشد باید جهت رسیدگی به افراز به اداره ثبت محل ملک مشاع خواهد بود. به همین جهت در بسیاری از موارد شخص باید درخواست افراز خود به واحد ثبت محلی که ملک مورد نظر در آن ثبت شده ارائه نماید و در صورتی که ملک مورد نظر از قابلیت افراز برخوردار باشد تمامی فرآیند مربوط به افراز در واحد ثبتی مربوطه ادامه پیدا می کند. اما در مواردی که به دلایلی امکان افراز وجود نداشته باشد واحد ثبتی مربوطه پس از بررسی علت آن را اعلام خواهد نمود که شخص متقاضی باید جهت درخواست افراز خود به دادگستری مراجعه نماید. در این صورت به شخص گواهینامه های مربوط به عدم امکان افراز داده خواهد شد که شخص باید گواهی را همراه با مدارک شناسایی لازم جهت ثبت درخواست خود برای فروش ملک به دادگاه محل ملک مشاع ارائه دهد. البته این درخواست باید در چارچوب دادخواست به صورت فرم چاپی مخصوص که در تمامی دادگستری ها موجود می باشد تنظیم گردد. پس از ارائه دادخواست، مسئول مربوطه دستور فروش ملک را در دادگاه صادر می کند که با تشکیل پرونده اجرایی مدیر اجرا بر اساس قوانین موجود جهت مزایده و فروش ملک مشاع اقدام خواهد کرد. در هنگام مزایده ملک کارشناس مربوطه قیمتی را برای ملک تعیین می نماید و کسی در مزایده برنده خواهد شد که بیشترین قیمت را پیشنهاد دهد. در صورتی که شرکا یا یکی از آن ها در جلسه مزایده ملک غایب باشد، این امر مانع از مزایده نبوده و فردی که درخواست فروش ملک مشاع را مطرح نموده خودش نیز می تواند سهام بقیه شرکا را خریداری نماید. نکته که بهتر است در انتها به آن اشاره نماییم این است که در هنگام مراجعه کردن به دادگاه برای دادخواست افراز مال مشاع باید نام تمامی شرکا در دادخواست به صورت خواهان و یا خوانده عنوان گردد.
ملک مشاع
برخی از سوالات مطرح شده برای افراد در مورد املاک مشاعی
- آیا این امکان برای مالکین اموال مشاع وجود دارد تا بدون اطلاع رسانی به سایر شرکا نسبت به فروش ملک اقدام نمایند؟
هیچ یک از مالکان بدون کسب اجازه از سایر مالکان حق فروش یا اجاره سهمی که مالک آن است را ندارد به همین جهت معمولا مالکان تصمیم می گیرند تا به این وضع پایان داده و مال یا ملک مورد نظر را از حالت مشاع خارج نمایند.
افراز یعنی جدا کردن تمام سهم های مالکان اموال مشاعی از یکدیگر بوده که این عمل می تواند به صورت توافقی انجام گردد یا در صورت عدم توافق می تواند به صورت تراض یا با اجبار به وسیله دادگاه صورت پذیرد. هر کدام از شرکای سهیم در ملک می تواند به صورت اختصاصی برای رها شدن از حالت شراکت اقدام نمایند که این امر به وسیله مراجع مربوطه صورت خواهد گرفت. البته در مواقعی که ممنوعیت قانونی یا قراردادی وجود داشته باشد امکان افراز وجود نخواهد داشت.
- در صورت راضی نبودن برخی از شرکا در مورد تقسیم ملک مشاعی تکلیف چگونه خواهد بود؟
هر یک از افراد شریک در سهم یک ملک مشاع می تواند برای افراز سهم خود به اداره ثبت محل ملک مورد نظر مراجعه نماید و اگر ملک از قابلیت افراز برخوردار باشد که به سادی افراز خواهد شد و اگر قابل افراز نباشد به فرد یک گواهینامه مبنی بر عدم افراز ملک داده خواهد شد که فرد می تواند برای فروش ملک به دادگاه مراجعه کرده و کار را از آنجا پیگیری نماید.
- افراز ملک مشاع توسط واحد ثبتی به چه صورت انجام می گیرد؟
واحد ثبتی مربوطه بر اساس قوانین و مقررات موجود در این خصوص مال یا ملک مورد نظر را افراز می نماید. یکی از موارد ضروری تنظیم تقسیم نامه میان تمامی مالکان ملک یا مال مشاعی است.
- اگر ملک مورد نظر از امکان افراز برخوردار نباشد برای تعیین تکلیف آن باید به کجا مراجعه نمود؟
اگر واحد ثبتی مربوطه به دلایلی عدم امکان افراز ملک مورد نظر را اعلام نماید شخص متقاضی باید به دادگستری محل ملک مورد نظر مراجعه نموده و درخواست خود را از آن جا پیگیری نماید.
- آیا هنگام دریافت دستور فروش ملک یا مال مشاعی نیاز به پرداخت هزینه دادرسی و ابطال تمبر خواهد بود؟
پاسخ این سوال خیر می باشد. به این دلیل که دستور فروش ملک مورد نظر توسط دادگاه صادر می گردد و این موضوع به عنوان حکم تلقی نمی شود. به همین منظور بدون نوبت به آن رسیدگی شده و نیازی به پرداخت هزینه ابطال تمبر و دادرسی نخواهد بود.
- آیا نیاز است تا در هنگام مراجعه به دادگاه نام تمامی مالکان در دادخواست افراز نوشته شود؟
باید در دادخواست مربوط به افراز مال یا ملک مشاع حتما نام تمامی شرکا به صورت خواهان یا خوانده ذکر شود.