انواع بافت زمین و اهمیت آن برای ساخت ویلا در شمال

انواع بافت زمین و اهمیت آن برای ساخت ویلا در شمال

ویلای داخل بافت و ویلای خارج بافت که در طرح هادی مورد بحث قرار می­گیرد موضوعی است که در این نوشتار بدان پرداخته می­شود و اهمیت آن برای ساخت  و خرید ویلا در شمال تشریح می­گردد. چنانچه خواهان کسب اطلاعات در این زمینه هستید می­توانید تا انتهای این نوشتار ما را همراهی نمایید.

 انواع بافت زمین برای خرید ویلا در شمال

انواع بافت زمین

برای ساخت ویلا در شمال شما باید ابتدا با طرحی که دولت در 12 دی ماه سال 1378 تصویب کرد آشنا شوید تا از وضعیت زمینی که قرار است آن را به ویلایی مدرن تبدیل کنید آشنا شوید و سپس اقدام به ساخت آن نمایید. طرح هادی روستایی طرحی است که وضعیت زمین شما را مشخص می­کند. در واقع این طرح مشخص می­کند که زمین شما داخل بافت قرار دارد و یا خارج از آن. حال چنانچه زمین شما داخل بافت قرار داشته باشد، به این معنی است که زمین شما درون طرح هادی قرار گرفته است و شما به راحتی می­توانید برای ساخت آن مجوزهای لازم را از نهادهای مربوطه اخذ نمایید چرا که تنها زمین­هایی می­توانند به طور قانونی تبدیل به ویلا شوند و مجوز ساخت و ساز دریافت نمایند که در محدوده مجاز طرح هادی قرار بگیرند. در واقع طرح هادی برای دارندگان زمین در شمال  که قصد دارند برای ساخت آن مبادرت ورزند به منزله چراغ قرمزی است که نمی­گذارد هر زمینی به ویلا تبدیل شود. صاحب زمین در هر نقطه­ای از شمال مجاز به ساخت ویلا نیست مگر آن که آن زمین درون طرح هادی قرار گرفته باشد. به عبارت بهتر می­توان بیان کرد صرف داشتن زمین در شمال این اختیار را به دارنده­ی آن نمی­دهد که اقدام به ساخت و ساز آن نماید. از این رو نهادهای ذیربط هنگام صدور مجوز ساخت و ساز ابتدا بررسی می­نمایند که آیا زمین داخل طرح هادی است یا نه. چنانچه درون طرح هادی قرار داشت برای آن مجوز ساخت و ساز صادر می­نمایند و چنانچه درون طرح هادی قرار نداشت و یا به عبارت دیگر خارج از بافت قرار داشت هیچ مجوز قانونی برای ساخت و ساز آن صادر نمی­گردد. در واقع زمین­هایی که خارج از بافت قرار دارند، امکان ساخت و ساز در آنها وجود ندارد و به صورت قانونی نیز برای آنها هیچ مجوزی صادر نمی­گردد. چنانچه روی چنین زمین­هایی ساخت و ساز انجام بگیرد غیر قانونی بوده و بدیهی است که چنین ویلا­هایی فاقد سند خواهند بود. از طرفی چون برای ساخت ویلا در این نوع زمین­ها قوانین شهرداری و ویلا سازی نادیده گرفته شده به عبارت دیگر دور زده شده است، ویلای ساخته شده هر لحظه در معرض تخریب توسط شهرداری و یا سایر نهادهای مربوطه همچون دهیاری قرار خواهد داشت. با این اوصاف هر قطعه زمین در هر منطقه­ای از شمال کشور دارای یکی از دو وضعیت زیر خواهد بود:

داخل بافت ( درون طرح هادی) که ساخت و ساز آن مجاز است.

خارج از بافت که ساخت و ساز آن مجاز نیست.

حال به طور مختصر به تشریح بخش­های مختلف هر یک پرداخته می­شود:

زمین داخل بافت

زمین داخل بافت به 3 دسته تقسیم می­شود:

• زمین با بافت مسکونی

زمین با بافت مسکونی به این معناست که زمین مورد نظر در نقشه دهیاری روستا در قسمت بافت مسکونی قرار گرفته است. بنابراین برای ساخت ویلا کافی است مجوزهای لازم اخذ شده و کار ساخت و ساز شروع شود.

• زمین با بافت باغی

زمین با بافت باغی به این معناست که زمین مورد نظر در نقشه دهیاری در قسمت بافت باغی قرار دارد. لذا برای ساخت ویلا در این زمین­ها دو راه وجود دارد: 1) تغییر کاربری زمین از باغی به مسکونی و سپس اخذ مجوزهای ساخت و ساز و 2) ساخت ویلا بدون تغییر کاربری و پرداخت جریمه ساخت و ساز ویلا به دهیاری مربوطه طبق کمیسیون ماده 99 و اخذ پایان کار از دهیاری.

• زمین با بافت زراعی

  زمین با بافت زراعی به این معناست که در نقشه دهیاری زمین مورد نظر در قسمت زراعی واقع شده لذا برای ساخت ویلا در آن می­توان همانند روش زمین با بافت باغی عمل کرد.

زمین خارج بافت

زمین خارج بافت به زمینی گفته می­شود که در نقشه دهیاری و یا شهرداری در هیچ کدام از قسمت­های زمین­های با بافت مسکونی، زراعی و باغی قرار نگرفته باشد. زمین خارج بافت به دو دسته تقسیم می­شود:

• شامل طرح الحاق به بافت باشد

به این معنا که در نقشه­های جدید بنیاد مسکن وارد بافت شود.

• شامل طرح الحاق به بافت نباشد

به این معنا که به کل خارج از بافت در نظر گرفته شده است.

البته ذکر این نکته خالی از لطف نیست که گاهی ممکن است ویلایی خارج از بافت ساخته شده ولی به شکل قانونی از انشعابات برق، آب و گاز بهره­مند شده باشد. در صورت چنانچه آن ویلا شاکی خصوصی نداشته باشد می­تواند قابل خرید و فروش باشد.

زمین چسبیده به بافت باغی

در مورد زمین چسبیده به بافت باغی باید بیان کرد زمینی است که فعلاً داخل بافت قرار نگرفته است ولی در اصلاحیه­های بعدی طرح هادی و یا در مواقعی که نوبت به بافت روستای مورد نظر شود درون بافت قرار خواهد گرفت. برای خرید چنین زمینی بهتر است برای آگاهی از نوبت بافت روستا به جهاد کشاورزی مراجعه کرد و سپس اقدام به خرید کرد. چرا که به طور مثال اگر نوبت بافت روستا سال بعد باشد خریدار امسال که زمین فعلاً داخل بافت قرار نگرفته است می­تواند آن را به نصف قیمت بخرد و سال بعد همان زمین را به دو برابر قیمت به فروش برساند.

چگونه می­توان به نقشه طرح هادی دست یافت؟

بدیهی است که برای پی بردن به وضعیت زمین این که درون طرح هادی قرار دارد یا نه به یک نقشه که مشخص کننده این موضوع است نیاز است. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به عنوان اولین نهادی که طرح هادی را به منظور نظم بخشیدن به صنعت ویلا سازی، جلوگیری از هرج و مرج و نیز سازمان دهی و حفظ سیمای شهری مطرح کرد بر این باور بود که با استفاده از این طرح می­توان از کوچ روستاییان به شهرها جلوگیری و هدایت مناطق روستایی را منسجم­تر کرد. لذا نقشه­ای برای طرح هادی تهیه شد و در محدوده­ی شهرها در اختیار شهرداری­ها و در محدوده­ی روستاها در محدوده­ی دهیاری­ها قرار گرفت. دسترسی به این نقشه برای عموم میسر است و افراد با استفاده از آن می­توانند از نوع کاربری زمین­های خود این که مسکونی هستند یا کشاورزی یا تجاری و ... آگاه شوند. ضمن این که با استفاده از این نقشه مشخص می­شود زمین مذکور قابلیت استفاده در چه زمینه­هایی را دارد. ذکر این نکته خالی از لطف نیست که طرح هادی به طور پیوسته مطابق با جدیدترین استانداردهای ملی و جهانی مورد بازنگری، تغییر و تحول قرار می­گیرد لذا کاملاً به روز و مطابق با نیازهای روز است.

خرید ویلا در شمال

نقشه طرح هادی چه اطلاعاتی در اختیار کاربران قرار می­دهد؟

نقشه طرح هادی که مشخص کننده اراضی داخل بافت و اراضی خارج از بافت است، اطلاعاتی در مورد کاربری زمین­ها در اختیار کاربران قرار می­دهد. بنابراین کسانی که قصد ساخت و یا خرید ویلا در شمال را دارند می­توانند با مراجعه به این نقشه اطلاعات مورد نیاز خود را کسب نمایند.

هرگز ویلایی در خارج از بافت نسازید و حتی ویلایی که خارج از بافت ساخته شده است را نخرید

همانطور که پیشتر نیز بیان شد، ویلایی به صورت قانونی ساخته شده است که زمین آن داخل بافت قرار گرفته باشد. بنابراین از ساخت ویلا روی زمینی که خارج از بافت قرار دارد و حتی از خرید ویلایی که خارج از بافت ساخته شده است خودداری کنید چرا که بعدها با مشکلات بسیاری مواجه خواهید بود. چنانچه خود بخواهید از آن استفاده نمایید باید هر لحظه با این نگرانی سر کنید که کی زنگ در به صدا درمی­آید و حکم تخریب ویلا را برای شما می­آورند. اگر هم بخواهید آن را به کسی بفروشید که با مشکل بیشتری مواجه خواهید شد چون کمتر کسی پیدا می­شود که پول کلانی برای ویلای غیر قانونی که هر لحظه امکان تخریب آن توسط شهرداری و یا دهیاری وجود دارد بپردازد. پس توصیه می­کنیم قبل از اقدام به ساخت ویلا در شمال و یا خرید ویلا در شمال اسناد و مدارک مربوط به آن را با دقت بسیار و ذره بینی بررسی کنید تا از قانونی بودن آنها و این که حتماً داخل بافت قرار دارند مطمئن شوید. ویلایی که خارج از بافت ساخته شده است از لحاظ قانونی فاقد ارزش است و هیچ بهایی برای خرید و یا فروش آن نباید پرداخت شود. با مراجعه به شهرداری و یا دهیاری محل به راحتی می­توانید نقشه طرح هادی را مشاهده نمایید و از داخل بافت بودن زمین و یا خارج از بافت بودن آن اطمینان حاصل نمایید تا بعدها با ضرر و زیان­های غیر قابل جبرانی مواجه نشوید چرا که در صورت بی­توجهی به این موضوع و مواجه شدن با مشکل نمی­توانید به هیچ عنوان اعاده خسارت کنید و آنچه که هزینه کرده­اید همه از دستتان خواهد رفت.  

سفیر ویلا میزبان خرید ویلا و خرید زمین شما عزیزان در شمال می باشد کافیست کلیک نمایید.