حکم تخلیه ملک چگونه خواهد بود؟
تخلیه ملک زمانی انجام می شود که مستاجر به دلایلی از تعهدات خود امتناع ورزد که در این صورت صاحب ملک می تواند به صورت قانونی اقدام کرده و حکم تخلیه را برای ملک خود دریافت نماید. امروزه یکی از قرارداد های مرسوم و رایج قرارداد اجاره بوده که بین مستاجران و صاحبان املاک بسته شده و در قبال آن مستاجر برای مدت زمان تعیین شده ای مالک ملک موجر خواهد بود که در ازای آن باید هزینه ای را به عنوان اجاره بها به صاحب ملک بپردازد. البته طرفین قرارداد یعنی مستاجر و موجر نسبت به یکدیگر تعهدات و وظایفی خواهند داشت که باید آن ها را انجام دهند. در این مطلب به بررسی شرایط و روش های دریافت حکم تخلیه ملک خواهیم پرداخت پس تا انتها ما را همراهی نمایید.
تخلیه ملک
منظور از حکم تخلیه ملک چیست؟
تخلیه ملک همانطور که در ابتدای این مطلب عنوان گردید به معنای خالی کردن ملک توسط مستاجر است که این واژه در اصطلاح حقوقی به معنای دست کشیدن مستاجر از ملک اجاره ای خود بوده که این امر باید به صورتی انجام پذیرد که صاحب ملک بتواند بدون هیچ مشکلی ملک خود را تصرف نماید. به صورت کلی تخلیه ملک معمولا میان طرفین قرارداد اجاره یعنی مستاجر و موجر مطرح شده که آن هم به این صورت خواهد بود که در زمانی که قرارداد اجاره مدت زمان آن به پایان رسد یا در موارد فسخ قرارداد اگر مستاجر از تخلیه ملک مورد نظر امتناع نماید صاحب ملک می تواند به صورت قانونی حکم تخلیه ملک را دریافت نماید. همچنین در برخی از موارد صاحب ملک می تواند از مراجع مربوطه صدور دستور تخلیه ملک را درخواست نماید و در مواقع دیگر صاحب ملک باید تقاضای صدور حکم تخلیه ملک را از مراجع درخواست نماید که در ادامه به بررسی این دو موضوع به صورت کامل و دقیق خواهیم پرداخت.
دستور تخلیه با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد؟
صاحب ملک می تواند برای تخلیه ملک خود از دو روش استفاده نماید که این دو روش عبارتند از :
- درخواست دستور تخلیه ملک
- درخواست حکم تخلیه ملک
درخواست دستور تخلیه ملک
صاحب ملک تنها زمانی می تواند برای درخواست تخلیه ملک اقدام نماید که زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و در مواقع دیگر نمی توان درخواست صدور دستور تخلیه املاک یا ملک مورد نظر را از مراجع مربوطه نمود. به همین منظور باید شرایط زیر همگی جهت درخواست دستور تخلیه موجود باشند.
- ملکی که اجاره شده است از حالت مسکونی برخوردار باشد و برای املاک تجاری دستور تخلیه صادر نخواهد شد.
- قرارداد موجود از نوع اجاره باشد و در سایر موارد دستور لازم برای تخلیه صادر نخواهد شد.
- قرارداد اجاره موجود از نوع سند عادی باشد و از حالت رسمی برخوردار نباشد. در مواردی که موجر ملک خود را با سند رسمی اجاره می دهد نمی توان برای تقاضای صدور دستور تخلیه اقدام نمود.
- زمان پایان اجاره نامه فرا نرسیده باشد.
- تنظیم اجاره نامه مورد نظر در دو نسخه صورت گرفته باشد.
- امضای مستاجر و موجر در هر دو اجاره نامه موجود باشد.
- امضای دو نفر شاهد در هر دو اجاره نامه موجود باشد.
- زمان اجاره به پایان رسیده باشد.
هنگامی که شرایط عنوان شده همگی موجود باشند مالک می تواند با تنظیم و ارائه یک دادخواست تخلیه ملک به شورای اختلاف محلی که ملک مورد نظر در آن جا واقع شده اقدامات لازم را انجام دهد که پس از آن دستور تخلیه توسط مرجع مربوطه صادر خواهد شد. برای عملی کردن دستور تخلیه نیازی به صدور برگه اجرائیه نخواهد بود و معمولا پس از یک هفته از ثبت درخواست صاحب ملک انجام می شود. پس از آن مرجع مربوطه حکم لازم را به مستاجر ابلاغ می نماید. در صورتی که مستاجر پس از گذشت 3 روز از ابلاغ آن از تخلیه ملک امتناع کند شخص مامور به انجام این حکم در روز و ساعت مشخص نسبت به تخلیه آن اقدام خواهد نمود.
تخلیه ملک
درخواست حکم تخلیه ملک
حکم تخلیه به حکمی گفته می شود که دادگاه مسئولیت صدور آن را برعهده دارد اما برای املاک مسکونی بر اساس قانون کشور شورای حل اختلاف شهر یا محل ملک مورد نظر وظیفه رسیدگی و صدور آن را برعهده خواهد داشت. برای دریافت حکم تخلیه نیاز به صرف زمان بیشتری خواهد بود که دریافت آن نیازمند تعیین جلسه رسیدگی، صادر شدن حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدید نظر و درخواست صدور اجرائیه می باشد. تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه به این صورت بوده که درخواست دستور تخلیه هیچ گونه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نخواهد داشت و تنها با درخواست مالک و با استناد به اجاره نامه صادر می شود. اما در زمانی که نیاز به صادر شدن حکم تخلیه باشد، باید حتما طرفین در دادگاه حاضر شده و جلسات رسیدگی به دفاعیات آن ها برگزار گردد.
کدام مراجع صلاحیت صدور حکم تخلیه و دستور تخلیه را دارند؟
مراجع رسیدگی به صدور حکم تخلیه و دستور تخلیه براساس نوع اجاره تعیین شده که کاملا با یکدیگر متفاوت هستند.
- اگر قرارداد نوشته شده برای اجاره ملک مسکونی به صورت رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی کشور تنظیم و ثبت گردیده باشد برای درخواست تخلیه ملک باید حتما از طریق واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل ملک مورد نظر اقدام نمود. البته انجام مراحل تخلیه از این طریق بسیار کوتاه تر از دادگاه خواهد بود.
- اگر قرارداد نوشته شده برای اجاره ملک مسکونی به صورت عادی باشد، وظیفه رسیدگی به این موضوع برعهده شورای حل اختلاف محل ملک مورد نظر خواهد بود که به دستور صادر شده توسط آن "دستور تخلیه شورای حل اختلاف" گفته می شود.
- در صورتی که قرارداد نوشته شده برای اجاره املاک مسکونی دارای هیچ کدام از شرایط فوق نباشد برای دریافت دستور تخلیه نمی توان به صورت فوری اقدام نمود و در این مواقع باید درخواست صدور حکم تخلیه را از مرجع مربوطه یعنی دادگاه عمومی محل ملک مورد نظر پیگیری نمود.
- در مورد قرارداد اجاره املاک تجاری چه به حالت رسمی باشد و یا به صورت عادی در هر صورت برای درخواست تقاضای تخلیه باید به دادگاه عمومی محل ملک مورد نظر مراجعه شود.
تخلیه ملک
در چه صورت می توان نسبت به دریافت حکم تخلیه اقدام نمود؟
صاحب ملک می تواند در صورت فراهم بودن شرایط زیر نسبت به دریافت حکم تخلیه از دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام نماید که این موارد عبارتند از:
- اتمام مدت زمان تعیین شده در اجاره نامه
پس از اتمام مدت زمان تعیین شده در اجاره نامه صاحب ملک می تواند نسبت به درخواست صدور حکم تخلیه به صورت قانونی اقدام نماید. برای این منظور می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل ملک مورد نظر درخواست خود را برای صادر شدن حکم تخلیه ثبت نماید.
- امتناع از پرداخت هزینه اجاره به مدت سه ماه
صاحب ملک می تواند در صورت کوتاهی مستاجر نسبت به پرداخت هزینه اجاره خود به مدت سه ماه برای دریافت صدور حکم تخلیه ملک به شورای حل اختلاف محل ملک مورد نظر مراجعه نماید. استفاده از این حق در ماده 6 و بند 9 ماده 14 قانون مدنی کشور بخش روابط مستاجر و موجر عنوان شده است که البته تعلق گرفتن آن شرایطی خواهد داشت که به صورت موارد زیر می باشند.
- صاحب ملک باید دادخواست حکم تخلیه را پس از گذشت 10 روز از ماه سومی که مستاجر هزینه اجاره خود را پرداخت نکرده ارائه دهد. شخص مستاجر تنها تا 10 روز پس از زمان قانونی تعیین شده در قرارداد می تواند نسبت به پرداخت حق اجاره خود اقدام نماید.
- شخص مستاجر تنها یک بار آن هم پس از دریافت حکم تخلیه می تواند نسبت به پرداخت هزینه اجاره خود اقدام کند که با این کار از اجرای حکم جلوگیری خواهد شد.
- انتقال ملک اجاره شده به شخص دیگر
مالک می تواند در صورتی که مستاجر ملک مورد نظر را به شخص دیگری اجاره دهد نسبت به دریافت حکم تخلیه اقدام نماید.
- استفاده کردن از ملک برای موارد نامشروع و یا غیرقانونی
به عنوان نمونه اگر مستاجر از ملک مورد نظر برای مواردی مانند قمارخانه یا اسکان افراد بیش از تعداد قید شده در قرارداد و همچنین از ملک مسکونی به عنوان انباری یا دفتر استفاده نماید صاحب ملک می تواند نسبت به دریافت حکم تخلیه اقدام نماید.
تخلیه ملک
دستور تخلیه شامل چه مراحلی می شود؟
- پس از اتمام زمان تعیین شده در قرارداد اجاره املاک مسکونی شخص موجر با حضور در شورای حل اختلاف محل ملک مورد نظر درخواست خود را برای صدور دستور تخلیه ثبت می کند.
- بر اساس قانون کشور رسیدگی به دستور تخلیه به عنوان یک دستور به شمار رفته و مانند رای نمی باشد. به همین خاطر این امر بدون نیاز به تشریفات لازم برای رسیدگی انجام خواهد شد و دیگر نیازی به ارائه دادخواست به صورت فرم چاپی مخصوص و حتی پرداخت هزینه لازم برای دادرسی نخواهد بود. اما در رسیدگی به صورت قضایی افراد مراجعه کننده باید درخواست خود را به صورت چاپی ارائه دهند که انجام این کار نیاز به پرداخت هزینه دادرسی دارد.
- پس از ارسال پرونده مورد نظر به شعبه مربوطه در شورای حل اختلاف، شخص صاحب ملک باید به شعبه مورد نظر مراجعه کرده و مبلغ ودیعه پرداخت شده از سوی مستاجر را به حساب سپرده دادگستری واریز نماید که پس از آن دستور تخلیه در صورت موجود بودن شرایط قانونی از سوی شعبه مربوطه صادر خواهد شد.
- در نهایت دستور صادر شده به وسیله واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا واحد اجرای احکام مدنی دادگستری محل ملک مورد نظر اجرا خواهد شد.
مدارک مورد نیاز جهت درخواست صدور حکم تخلیه
مدارک مورد نیاز جهت درخواست صدور حکم تخلیه به شرح زیر می باشند:
- ارائه برگ دادخواست به تعداد نفرات طرفین دعوا به همراه یک برگ
- ارائه سند مالکیت ملک مورد نظر
- ارائه قرارداد اجاره ملک
- ارائه تمامی مدارک شناسایی خواهان
حکم تخلیه به چه صورت اجرا می گردد؟
پس از مراجعه صاحب ملک به مراجع مربوطه و ثابت کردن موضوع تخلیه ملک توسط موجر، حکم مربوطه صادر خواهد شد. معمولا پس از گذشت 24 ساعت از صدور حکم به مستاجر ابلاغ می شود که باید ملک مورد نظر را تخلیه نماید. مستاجر تنها 72 ساعت مهلت خواهد داشت تا ملک مورد نظر را تخلیه نماید. همچنین مبلغ ودیعه یا همان پول پیش موجود در نزد صاحب ملک باید قبل از تخلیه ملک به مستاجر پرداخت شده و رسید آن به مقام قضائی مربوطه تحویل داده شود. ناگفته نماند که صدور حکم تخلیه زمانی انجام خواهد گرفت که مبلغ ودیعه مورد نظر توسط موجر به مستاجر پرداخت شده باشد. همچنین در زمان تنظیم اجاره نامه اگر مالک مبلغی را از مستاجر دریافت نماید اما در قرارداد چیزی از آن گفته نشود این مبلغ همان ودیعه یا سرقفلی خواهد بود.
تخلیه ملک
برخی از سوالات مطرح شده توسط افراد
- گرفتن حکم تخلیه به چه میزان زمان نیاز خواهد داشت؟
پس از درخواست صاحب ملک بدون احضار مستاجر و تشکیل هیچ گونه جلسه دادرسی صدور حکم تخلیه انجام خواهد گرفت و در هنگام اخذ هرگونه وکیل ملکی متخصص تا ظرف نهایت یک ماه انجام آن صورت خواهد گرفت.
- آیا می توان به دستور تخلیه اعتراض نمود؟
دستور تخلیه صادر شده از شورای حل اختلاف به هیچ عنوان قابل اعتراض و تجدید نظر نخواهد بود.
- در صورت بروز هرگونه حوادث غیرمترقبه اگر مستاجر نتواند ملک را تخلیه نماید تکلیف چه خواهد بود؟
اگر در هنگام اجرای دستور تخلیه مستاجر نتواند ملک مورد نظر را به علت رخ دادن حوادث غیرمترقبه تخلیه نماید و همچنین تقاضای زمان نماید، مرجع قضایی مربوطه به مستاجر برای یک بار فرصت خواهند داد که مدت زمان تخلیه حداکثر تا یک ماه به تعویق خواهد افتاد.
- در چه مواقعی می توان نسبت به دریافت حکم تخلیه اقدام نمود؟
در مواقع اتمام تاریخ اجاره نامه، امتناع از پرداخت هزینه اجاره به مدت سه ماه، اجاره دادن ملک توسط مستاجر به شخص دیگر و استفاده از ملک برای موارد نامشروع و غیرقانونی می توان نسبت به دریافت حکم تخلیه اقدام نمود.
- آیا برای تخلیه ملک نیاز به ارائه اظهارنامه خواهد بود؟
پاسخ این سوال خیر است. برای ثبت درخواست تخلیه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نخواهد بود و مستاجر پس از اتمام تاریخ اجاره نامه موظف است تا ملک را تخلیه نماید. به طور کلی نیازی به ارسال اظهارنامه و ارائه دادخواست توسط صاحب ملک نخواهد بود.
- برای درخواست صدور حکم تخلیه، تکلیف ودیعه چه خواهد بود؟
قبل از درخواست صدور حکم تخلیه باید مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت شود و رسید آن تحویل مقام قضایی گردد و تا زمانی که ودیعه مورد نظر به مستاجر پرداخت نشده باشد صدور حکم تخلیه امکان پذیر نخواهد بود.